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开元房产多楼盘降 000元遭业主打砸 资金链现隐忧

2019-11-08 03:39:18来源:励志吧0次阅读

近日,杭州开元房地产集团有限公司(下称 开元房产 )开发的萧山开元名郡和台州银河名苑先后启动降价销售,最高降价幅度达到每平方米 000元。而这两次降价分别被市场人士称为 萧山首降 和 台州首降 。

而事实上,开元名郡和银河名苑项目大幅降价促销也并非空穴来风。据《中国经营报》记者了解,早在今年年初,开元旅业集团总裁陈灿荣在内部讲话中就表示, 对于前期由于市场及政策变化销售不畅的项目要克服等等看的心理,通过借助外力、加大激励等加快去化,减少库存,特别要将台州和宁波九龙湖项目作为工作重点。

就在近日,开元房产(萧山区域)营销总监骆成武在接受本报记者采访时表示,开元名郡等项目主动降价,主要原因在于公司决策层 看空 未来房地产市场,以及缩减纯住宅项目,重点发展旅游、商业、养老地产的战略调整。

对此,当地一位房地产业内人士表示,开发商根据企业发展战略的要求,需要尽快地回笼资金而适当降价,这是正常的市场行为。 但随着房地产市场不确定因素的增加,开元房产不排除会有更多的降价、折扣楼盘推向市场。

唱 空 房产 高调降价

开元名郡等项目主动降价,主要原因在于公司决策层 看空 未来房地产市场。

月24日,浙江省台州市,银河名苑上百业主围堵开元房产售楼部,抗议开元房产不兑现 若降价补差价 的承诺,要求退房,政府出动持枪特警维稳,有三名业主被抓捕。因开元房产7折出售房屋 00套,又拒绝补偿前期买房的业主,数百银河名苑业主曾到市政府维权无果。

据银河名苑业主介绍, 月24日,项目开发商推出了员工7折购房活动,优惠幅度在 000元左右,名义上是针对内部员工的福利房,实际上这些房源都可以拿到市场上交易。

同时,银河名苑销售人员也告诉记者, 目前针对员工的7折福利房房源主要是171平方米和182平方米等的大户型,员工不需要购房的可以拿到市场上交易。

对于上述说法,开元旅业集团营销管理部负责人在接受本报记者采访时证实,台州银河名苑项目7折售房确实存在。该负责人表示,当时出台这项折扣政策时并没有考虑到员工会将房源推向市场,集团后来也没有明文禁止。

值得注意的是,几乎同时,同属开元房产的开元名郡也做出高调降价的举措。细心的老业主发现, 开元名郡开启一轮大幅度降价措施, 月20日,开元名郡突然宣布降价售房。其中,在售的1 号、14号楼共170套左右的房源,原价为折前15000元/平方米,降价幅度在1600元/平方米~2700元/平方米不等,实际价格根据具体房源而定。

而这一次的降价正是杭州市萧山区块的 首降 ,更是被业内视为杭州第二轮降价潮即将来袭。

据了解,开元名郡项目位于杭州萧山区晨晖路广仁小区以南,西靠在建风情大道,北临晨晖路,总户数15 1户。

大幅度降价之后,随之而来的是老业主的维权行动陆续上演。据售楼处一位业主介绍, 我们买的是89平方米的房子,现在一平方米降了1000多元,起码损失10万元。虽然房子是自己住,但是一觉醒来一下少了10万元实在不能接受。

而为了安抚老业主情绪,开元名郡置业有限公司决定对已成交业主(在2014年 月15日前签订《商品房买卖合同》并且办理完相关手续的业主),每户赠送一个地下车位。

记者在调查中发现,对于楼盘降价的原因,开元名郡置业有限公司曾在《致开元名郡成交业主的一份公开信》中称, 当前萧山房地产市场竞争日趋白热化,在对于市场走势进行反复调研和论证后,集团决定加速在售项目的资金回笼,将售房源价格进行适度下调,迎合市场,让利客户,以期达到项目与客户的双赢局面。

而开元旅业集团营销管理部负责人也表示,在市场经济下,集团的政策主要看市场供需情况,对老业主负有责任,但更重要的是考虑公司的长远发展。

对此,骆成武告诉本报记者,开元名郡等项目主动降价,主要原因在于公司决策层 看空 未来房地产市场。

骆成武以开元名郡所在的萧山区分析称, 未来几年萧山区域的总体供应量超过5万套,将出现供求严重失衡的局面 ,再加上目前政策对房地产市场的调整 矫枉过正 ,经历多轮打压后,集团领导层对住宅市场 看空 。

目前杭州萧山区域商品房库存量超过两万套,按目前的去化速度,现有存量需要两年多才能消化完。 骆成武表示,萧山区在建项目的潜在供应量也在两万套左右,再加上去年萧山区引进了万科、华润、恒大、九龙仓等12家重量级企业进驻,仅土地出让金就高达218.9亿元,这些土地将陆续转化为两万套左右的市场供应。

面对日益高涨的库存和调控带来的不确定性,开元房产不得不做出了 去库存、回资金、提销售、挖潜力 的指导策略,以加快存量房去化,降低资产负债率和资金成本,提前应对楼市风险。

现在房地产受宏观调控政策的影响太大,集团也在考虑转型,将逐步缩减纯住宅项目的开发规模,重点开拓旅游、商业和养老地产。 骆成武表示,主动降价的另一个原因在于公司发展战略的调整。

据上海易居房地产研究院研究员严跃进表示, 月份市场复苏速度并没有预期的快。部分房企加大新增供应,表现出积极的入市姿态。但受房贷紧缩及少数城市降价现象的影响,很多购房者的入市计划延缓,因此造成了库存积压的现象。越来越多的城市库存去化周期延长,不过这对于抑制房价的上涨具有积极意义。经过1~2月因春季因素而导致的库存略减后, 月份开始整个库存走势继续增长。高库存自然会带给房企压力,因此加快库存去化将成为二季度的优先目标。

高速走量 资金链或现隐忧

通过短平快的方式,快速去化、回笼资金, 宁愿利润薄一些,也要降低财务成本和潜在的资金风险。

除了市场因素以外,还有其他什么原因使得开元房产要加速走量吗?

银河名苑项目推出7折售房政策主要是因为前期的销售期过长,目前剩余房源多为大户型,很难在市场上走量,再加上目前的房地产市场未知因素太多,一直将房源握在手里,对回笼资金、降低风险没有好处。 上述负责人说道。

据记者了解,无论开元名郡,还是银河名苑,均隶属于开元房产,而开元房产为中国最大民营酒店集团,也就是说,开元房产是开元旅业集团的子公司,是一家融房地产投资开发、装饰工程、物业服务为一体的综合性集团企业。

值得注意的是,目前该公司共在浙江、上海、江苏、河南等多个省市开发有16个房地产项目,其中,仅在浙江的项目就达1 个。而据本报记者调查了解,目前这些项目大部分还在开发建设、销售当中。

据骆成武估算,在经历了前几年的大幅扩张后,目前整个集团在建、在售的房源总价值肯定超过100亿元。 这对加快去化,减少库存,以及降低集团负债水平,防止债务风险提出了更高的要求。

骆成武表示,逐步收缩纯住宅的开发规模并不意味着全部退出,而是通过短平快的方式,快速去化、回笼资金, 宁愿利润薄一些,也要降低财务成本和潜在的资金风险。

此外,陈妙林也要求房产产业 算好现金流的收支账,降低资产负债率和资金成本,2014年房产产业资产负债率要争取比上年下降10至15个百分点。

对于突如其来的楼市降价风波,不少购房者质疑开元房产可能出现资金困难。对此疑问,骆成武表示,集团发展一直比较稳健,总体资金面比较安全,负债率在70%以下, 集团现金流最起码在10亿元以上,足以支持房地产开发企业的运转。

那么实际情况真是如此吗?

据开元房产集团201 年上半年度经营分析会议披露的数据显示,该集团201 上半年度实现销售回笼19.45亿元,主体经营收入1 .2亿元,半年度总体净营利2.02亿元。按此推算,开元房产集团201 年度实现销售资金回笼大概40亿元左右。

而记者通过梳理发现,开元房产在201 年通过拿地,进军旅游、商业地产等方面的投入至少超过60亿元。在拿地方面,开元房产先后以10.02亿元、8.678亿元的价格在浙江海宁、杭州萧山等地拿下地块。

除此以外,在投资方面,开元房产将在海宁地块投资约 6亿元,建造包括集五星级酒店、商业、住宅及高档写字楼于一体,总建筑面积达为65万方的复合型城市地标项目。

此外,在发展旅游地产方面,开元旅业集团与浙江丽水市缙云县人民政府签约 缙云仙都黄帝温泉谷旅游综合体项目 ,该项目总投资约40余亿元,集五星级酒店、温泉养生、休闲运动、会议中心和景观房产于一体。

显然,根据201 年上半年资金回笼情况而言,并无法支撑其投资速度。而更为重要的是,记者在调查过程中了解到,抓好存量资产处置工作,降低负债水平,防止债务风险已经成为开元旅业集团上下的共识。

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