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代理跌20% 经纪未盈利:世联凭什么维持增长

2019-10-23 15:12:37来源:励志吧0次阅读

世联地产业务所在的主要城市,深圳东莞等地,今年1-7月的房屋销售已较去年大幅萎缩 理财周报记者 黄莹颖 孙迎娣/文 招股说明书显示,按照世联地产各项业务占主营业务收入比重,依次为代理销售、策划顾问、经纪业务。 虽然代理销售业务收入仍占世联地产营业收入过半,但由于代理销售与易居中国、合富辉煌、中原地产等对手的竞争中仍处于下风,相对优势业务策划顾问仍然成为了世联地产此番上市主推的卖点。 全面落后于竞争对手 据世联地产招股说明书,世联地产目前主要在深圳、上海、北京、广州、天津、东莞、惠州、珠海和佛山等城市从事新房代理销售业务,主要集中在珠三角。其中又以深圳和东莞为重中之重。 数据表明,代理销售业务实际上是世联地产营业收入的主要支撑点。但从招股说明书公布的近三年数据看,代理销售业务占其营业收入的比例呈逐年下降的趋势,2005年该项业务收入为1.5547亿元,占比为70.67%,2006年为2.2065亿元,占比为64.08%,2007年为51.28%,占比为51.58%。今年一季度该项业务占其营业收入比例与上年有小幅上升,为5 .58%。 不过,与其全国市场主要竞争对手易居中国(NYSE:EJ)相比,虽然世联地产代理销售金额接近易居中国,但在代理销售收入上与易居中国差距甚大,以2007年为例,两家公司代理销售金额均为286亿元左右,但易居中国代理销售业务收入为7. 294亿元,世联地产为2.6804亿元。一业内资深人士指出,这跟主打市场交易差异有关,易居中国所在的上海市场习惯包销方式,即地产中介直接向开发商购买建好的楼盘,然后再进行销售,而世联地产所在的深圳市场习惯以抽取代理费的方式进行销售。 此外,与其竞争对手易居中国、合富辉煌相比,世联地产毛利率也较低。2007年易居中国,、合富辉煌的毛利率分别达到80.57%、8 .5%,世联地产该项数据仅为44.75%。 某外资地产中介研究部分析人士也向理财周报记者指出,世联地产布局北京、上海和深圳三大业务区域为中心,其中,上海为中心的业务区域在发展顾问业务能力上很强,但在产值较高的地产营销代理的竞争中却处于弱势地位,发展势头远不如易居中国、同策咨询等新兴公司。 代理销售业绩狂跌20% 世联地产一季度已完成的代理销售面积仅为48.96万平方米,同比下降19.78%。 显然在楼市低迷的情况下,世联地产难以独善其身。国都证券提供的数据显示,世联地产业务所在的主要城市,深圳东莞等地,今年1-7月的房屋销售也已较去年大幅萎缩。其中深圳下降幅度最大,2008年1-7月份,深圳住宅销售面积与销售额同比下降均为60%,此外,2008年1-7月份广州住宅销售面积与销售额也同比分别下降28%、17%。 招股说明书中,世联地产强调其“采用客户跟随策略,与万科、金地等战略客户建立多项目的代理合作关系。” 但是招股说明书中披露的数据却显示,世联地产从2005年至2008年一季度历年的五大客户中,仅有万科在2007年进入第二位,占其当年营业收入总额的2.77%。 此外,世联地产招股说明书还披露,截至2008年 月 1日世联地产与万科、金地、复地集团、中信签约代理的面积分别为121.21万平方、106.11万平方米、74万平方米、77.55万平方米。 一季度收入主要来自去年 今年一季度世联地产代理销售业务收入为66 1.1万元。而其中,上海绿庭房地产开发有限公司成为该季度业务收入的最大贡献者。 作为世联地产2008年最大的客户上海绿庭房地产开发有限公司,其与世联地产的代理业务——绿庭霞飞苑,所应支付的代理费和溢价金额总额为 049.6 万元。据世联地产公布的招股说明书显示,上海绿庭房地产开发有限公司支付2551.24万元的交易额,占了世联地产2008年1- 月份营业收入的20.61%,为世联地产今年一季度利润最大的贡献者。 但据招股说明书资料显示,该笔交易营业收入是2007年至今的营业收入回报,也就是说并非2008年1月份以来的营业所得。 理财周报记者暗访该楼盘销售中心,其销售人员透露,该楼盘从2007年6月开始销售,到今年8月份共销售1400套左右,“其中多数销售量都是去年完成的,从去年6月份到年底半年时间,大约销售了1000余套,但今年年初以来八个月销售量只有 00套左右”。 也就是说,作为世联地产最大的利润贡献项目绿庭霞飞苑一期代理的营业所得2551.24万元中,有71.42%的营业收入是2007年的,2008年1月至8月该项目的营业收入只有7 9.85万元左右。 上市主推顾问策划业务 据世联地产的招股说明书,顾问策划业务在世联地产的营业收入构成中,是仅次于代理销售业务收入的。 从招股说明书提供的历年数据来看,顾问策划业务呈逐年上升趋势,其中2005年-2007年占营业收入分别为18.57%、21.75%、 0. 2%。2008年一季度该项数据为 8%。实际上,顾问策划业务也是世联地产上市最重要的概念支撑和利润增长点。 其顾问策划业务主要是为地方政府、土地运营机构及房地产开发商等提供土地出让、土地获取、房地产项目开发等顾问咨询决策服务。“顾问策划业务一般是做一个阶段即给付账款,收入实际回收速度快,只有合同签订了,一般也不与房地产开发销售结果关联。”深圳房地产中介一不愿具名的资深人士指出。 “地产中介中,代理销售业务好比摘桃子,顾问策划业务则好比播种子,楼市好的时候,大家都会往能带来丰厚收入的代理销售业务里面挤,一旦楼市低迷,收入较小但相对稳定的顾问策划业务则会变成大家追捧的香饽饽了。”上述人士指出。 值得注意的是,理财周报记者根据其公布的最新顾问策划业务项目查询发现,其最大的业务合作方为中信集团房地产开发有限公司和万科企业股份有限公司,在近三年内分别有8个合作项目,但自2007年年底以来,其最新的合作项目只有中信红树湾项目和万科大梅沙项目,而该两个项目都已于去年年底开盘销售,这两个项目的策划业务都已于去年年底接近尾声。也就是说,2008年一季度,世联地产尚未接到一个新的顾问策划新项目,目前正在进行的策划项目都是对往年签单的执行,2008年未有新项目入账。 [上一页] 1  []关键词:     四川治疗盆腔炎医院
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