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房贷新政效果初显市场博弈央行下一招

2019-11-08 03:03:28来源:励志吧0次阅读

房贷新政效果初显 市场博弈央行下一招

一周过去,房贷加息激起的波澜非但没有平息,反而有愈演愈盛之势。 “此次房贷政策调整,受影响相对较大的是中低端购房者,中高端购房者由于经济实力较强,对此次加息和首付比例提高的承受能力较强,其购房意愿及行为几乎可以不受影响。”首创集团总经理刘晓光在政策出台之时对如此分析。一周来多方采访获得的感受的确如刘估计,央行房贷新政尽管部分达到打击炒房资金的目的,但也引发包括“误伤百姓”在内的诸多意外反响。市场进入徘徊观望,央行下一步棋子成为各方博弈新的目标。 房贷加息打击了谁? 尽管央行明确表示,此次房贷政策调整不是针对有实际住房需求的普通百姓,但在对部分购房者及一些银行信贷部门采访中发现,在这一政策调整中,可能普通百姓利益受损最大。 “以后我要面临更大的还款压力。”大多数中低端房贷者都这样抱怨。以15年期贷款50万元为例,采用等额本金还款方法,贷款利率变化前每月还款额为4035元;利率调整后,如果贷款利率定为5.51%/年,每月还款额将提高到4088元,如果银行利率为6.12%/年,则每月需还款4251元-月增加利息负担160多元。15年累计,利息差距达2.9万。对于一个普通百姓,2.9万元不是一个小数目。 而一些银行信贷员则向表示,虽然央行表示,商业银行将继续对有实际需求的购房者给予贷款支持,并可以对首次购房者在央行指导利率基础上打九折,但实际银行可能很难做到。“银行不是慈善机构,我们要盈利。中低端购房者还款能力不强,银行当然会通过提高利率来规避风险;我们只会给能够为银行创造收益的贷款者比较优惠的贷款利率,比如经济实力强的中高端客户,或者一些有实力的炒房者。只要他们能给银行带来足够存款,我们就会给他们好的利率价格。银行不会因为加息给某些房贷者带来负担,就改变自己的经营原则去减轻他们的负担。” 实际需求逆政策而动? 不过一些银行房贷人员向表示,从政策调整后这几天的情况来看,普通购房者的购房需求并没因负担加重而减弱。据一位信贷员介绍,原先计划买房的普通购房者大部分没有取消原定计划,“对普通老百姓来说,买不起房的人现在更加买不起;买得起房的现在还是要买,只是购房成本更高了。” 而另一个值得关注的信息是,一位炒房者向透露,最近是中低端房地产高价出手的好机会。因为不少计划购房者人认为,利率上调不一定能起到抑制房价的作用,反而可能使房贷趋严;并且央行有可能进一步上调利率,将来向银行贷款买房会越来越难,利息负担会越来越重。这一预期使一部分原本没有购房计划的人提前加入购房行列。“因此我认为,受这次政策刺激,近期中低端房产价格可能会继续甚至加速上扬。”该炒房者分析。 炒房资金收步观望 面对此次政策调整,尽管对利息损失不很在意,但政策发出的“进一步收紧房贷、抑制投机性购房”信号还是令炒房资金投机获利预期大大减弱。 “打击我们的并不是炒房成本的提高,而是盈利前景转暗。”一位香港炒房者对分析,“我们预期下一季度可能还要加息,这使我们取消了追加上海房地产市场投资的计划。” 了解炒房者的海奇投资徐江也认为,目前的确不会有大笔炒房资金继续介入市场。徐对估算,现在一般房地产投资成本占房价的7%左右:其中利息成本大约占4%,持有一年的物业、取暖费等成本占1.5%左右,交易税占1.5%左右。如果再加上未来可能新增的房地产税收等成本,可能7%还打不住。而市场普遍预计,在一系列紧缩政策打压下,上海房价虽然不会下跌,但也不会像过去那样,高价房一个月上涨5%.未来房价能否保持一年上涨10%的水平很难说。现在形势不明朗,所以投资者只能观望。 “从这一点上看,央行此次通过抑制需求打压房地产已经部分达到目的,取得了一定效果。”上海复旦大学房地产研究中心副主任华伟教授表示。 投机者博弈政策走向 至于炒房资金(包括外资)是否会因此撤离房地产市场,房地产投资专家洪曦认为,在中低端房产上可能会有部分减持,但总体来说,尤其在高端房市场,目前炒房资金没有撤出打算。 “如果这些资金撤出,必须寻找到其他投资领域,但国内目前投资渠道太窄了,很难找到合适的投资工具。虽然现在房地产市场有政策风险,但相比其他投资领域,比如股市的道德风险,政策风险更容易把握一些。虽然房价不会再像去年那样疯涨,但有实际需求拉动,还有一定上涨空间,只是不如从前。”洪分析。 前述香港炒房者也认为,已经进入房地产市场的外资近期不会撤出,因为除了房地产投资本身,它们更看重人民币升值预期,所以不会轻易撤出中国。而在国内目前除了房地产很难再找到其他合适的投资渠道。 另一方面,部分外资认为,政府因为顾虑银行风险,不会出重手遏制房地产市场,因此不会轻易撤离。 而一位前期买了多套高价房的国内投资者也称,他现在不会再买房,但暂时也不会卖房。“虽然利息升高了,但现在我手中这几套房租出去收益率仍旧很高,我觉得现在还没有必要出手。”加上部分有实际需求者因为担心未来房贷成本趋升而加速介入市场,投资者由此判断房价仍将被进一步推高,更坚定了“不退出”之念。 广发证券研究员徐子庆也认为,此次政策调整不会改变房价整体上涨趋势。上次加息后整体房价仍然保持上涨。徐认为,央行加息作用有限。 房贷新政被如此多维解读,并引发诸多“旁支”效应,恐怕是央行始料未及的。但可以确定的是,央行房地产政策调整的下一步需要“精确打击”。

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